空置房物業(yè)費打折，物業(yè)服務(wù)能否蹚出“質(zhì)價(jià)平衡”新路？
專(zhuān)家表示，在價(jià)格松動(dòng)背景下，物業(yè)企業(yè)應提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng )新服務(wù)模式
閱讀提示
目前，全國已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費打折的行列。專(zhuān)家指出，閑置房物業(yè)費打折，影響的不僅是價(jià)格，更是對行業(yè)傳統規則的顛覆。物業(yè)企業(yè)只有通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng )新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，才能夠實(shí)現可持續發(fā)展。
“空置房的物業(yè)費，真的可以少交！”近日，家住甘肅省蘭州市的李女士剛辦完物業(yè)費七折手續，她名下一套未入住的房子每年可少交費近千元。
進(jìn)入3月以來(lái)，類(lèi)似的“省錢(qián)故事”正在蘭州多個(gè)小區上演。今年初，蘭州市進(jìn)一步出臺相關(guān)政策，明確空置房物業(yè)費按七折收取，蘭州新區的部分物業(yè)企業(yè)更將折扣壓至五折。
專(zhuān)家表示，這場(chǎng)由政策驅動(dòng)的物業(yè)費降價(jià)攪動(dòng)了業(yè)主與物業(yè)的博弈天平，也是對行業(yè)傳統規則的顛覆。物業(yè)企業(yè)需從“粗放收費”轉向“服務(wù)為王”，蹚出服務(wù)“質(zhì)價(jià)平衡”新路。
立法4年后，“空置”認定標準明確
在蘭州，物業(yè)費“打七折”有法律依據。2021年，經(jīng)甘肅省十三屆人大常委會(huì )第二十次會(huì )議批準，新修訂的《蘭州市物業(yè)管理條例》于當年3月1日起施行。其中明確規定：“物業(yè)交付但沒(méi)有實(shí)際入住的，由業(yè)主提出申請，按70%收取物業(yè)費”。
該條例實(shí)施后，在一些小區曾發(fā)生爭議。有物業(yè)企業(yè)認為：“有的房屋交付后，也做了裝修，但是住沒(méi)住人無(wú)法判斷，物業(yè)費一分不能少?！庇袠I(yè)主提出：“名下有兩套房，有一套房子裝修后確實(shí)沒(méi)有住，水電都沒(méi)用過(guò)，100%交物業(yè)費確實(shí)很虧?！?/p>
2023年12月1日起施行的《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》，對“空置房收費”進(jìn)一步給出解釋?zhuān)骸皹I(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應提前書(shū)面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認后，從第七個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%交納?！?/p>
但是，在對“空置”的認定上，物業(yè)和業(yè)主往往各執一詞，在一些小區，“爭議”有時(shí)也演變?yōu)椤盃幊场薄?/p>
今年初，蘭州市住建局發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理細則》特別強調了“空置”認定標準：“需滿(mǎn)足水、電、燃氣連續6個(gè)月零使用，且房屋未裝修或未出租?！?/p>
“七折并非‘一刀切’?！碧m州市物業(yè)服務(wù)指導中心副主任胡立宏在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，物業(yè)仍需保障空置房基礎服務(wù)，如定期巡檢防止水管爆裂、維護小區公共設施等，因此70%的收費標準既能降低業(yè)主負擔，又可維持物業(yè)基本運營(yíng)。
胡立宏進(jìn)一步解釋說(shuō)，以蘭州某小區為例，一套100平方米的空置房，原物業(yè)費2.5元/平方米/月，年交費從3000元降至2100元，省下的900元足夠支付家庭半年水電費。
“空置房打折”倒逼物業(yè)轉型升級
“空置房打折”，蘭州并非獨家。今年2月，湖南省長(cháng)沙市發(fā)布通知，自3月1日起，針對已辦理房屋交付手續卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費交納實(shí)行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續空置至第24個(gè)月，按收費標準的70%交納；從第25個(gè)月起至空置結束，按90%交納。
同期，江蘇省鎮江市也明確，對連續空置6個(gè)月以上的住宅，經(jīng)業(yè)主書(shū)面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費按規定標準的70%交納?？罩贸^(guò)24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達成一致的，繼續按照規定標準的70%交納。
有統計顯示，目前全國已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費打折的行列，而打折力度最大的是甘肅的蘭州新區：對連續未入住6個(gè)月以上的空置住宅，申請通過(guò)的，物業(yè)費按50%收取。
“空置房打折”，帶來(lái)的一大影響就是物業(yè)企業(yè)收入縮水。在此情況下，一些物業(yè)企業(yè)“花式求生”緩解經(jīng)營(yíng)壓力。
蘭州新區某物業(yè)公司負責人表示，空置房五折政策讓公司年收入減少15%，“倒逼我們向技術(shù)要效率”。該公司通過(guò)引入智能巡檢機器人、壓縮管理層級，使得人力成本下降10%。
也有物業(yè)企業(yè)改變策略，“以服務(wù)換口碑”，讓業(yè)主交錢(qián)后感到物有所值。蘭州七里河區一老舊小區物業(yè)費雖未降價(jià)，但新增便民服務(wù)，提升小區綠化，并每季度公示電梯廣告收益沖抵公攤費用，業(yè)主滿(mǎn)意度提升30%。
還有一些物業(yè)企業(yè)開(kāi)辦社區食堂。甘建城服集團蘭州公司通過(guò)物業(yè)+養老試點(diǎn)，走平價(jià)、微利、質(zhì)優(yōu)的路線(xiàn)。蘭州國資利民集團的物業(yè)板塊成立三益建業(yè)益民餐飲管理有限公司，在各物業(yè)小區主導“三益社區大食堂”。蘭州新區城投集團瑞嶺物業(yè)開(kāi)辦的社區大食堂，為4萬(wàn)余名居民提供平價(jià)用餐，有效解決了老年人群、學(xué)生族和上班族“吃飯難”“吃飯貴”等問(wèn)題。這些社區食堂深受業(yè)主歡迎，也為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了可觀(guān)的收入。
從“收錢(qián)辦事”轉向“服務(wù)創(chuàng )收”
專(zhuān)家表示，物業(yè)費價(jià)格的松動(dòng)背后暗藏著(zhù)物業(yè)行業(yè)的深度洗牌。數據顯示，2023年全國物業(yè)管理企業(yè)達37.5萬(wàn)家，較2018年激增59.8%，而同期房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連降5年，物業(yè)市場(chǎng)供過(guò)于求。
蘭州某物業(yè)公司負責人直言：“過(guò)去靠開(kāi)發(fā)商‘輸血’就能活、轉租幾間鋪面就掙錢(qián)，現在必須靠提升服務(wù)質(zhì)量搶市場(chǎng)、換來(lái)業(yè)主的信任?！?/p>
蘭州市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人也表示：“通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、創(chuàng )新服務(wù)模式、延伸服務(wù)鏈，物業(yè)企業(yè)才能夠實(shí)現可持續發(fā)展?！?/p>
有專(zhuān)家表示，物業(yè)費的松動(dòng)是市場(chǎng)規律的必然結果，過(guò)去那種“質(zhì)價(jià)倒掛”的矛盾、物業(yè)和業(yè)主各執一詞的爭議、對“降價(jià)即降質(zhì)”惡性循環(huán)的擔憂(yōu)，都可以通過(guò)建立新的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系來(lái)解決，讓物業(yè)服務(wù)實(shí)現“質(zhì)價(jià)平衡”。
據悉，蘭州市正在研究將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入信用評價(jià)體系，通過(guò)與招投標資格掛鉤，“讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)不吃虧，讓糊弄業(yè)主的‘躺平派’出局，讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展”。
專(zhuān)家指出，閑置房物業(yè)費打折，影響的不僅是價(jià)格，也是對行業(yè)傳統規則的顛覆。當業(yè)主從“被動(dòng)交費”轉向“用腳投票”，當物業(yè)企業(yè)從“收錢(qián)辦事”轉向“服務(wù)創(chuàng )收”，這場(chǎng)博弈將推動(dòng)社區治理更透明、更規范。對蘭州而言，能否在物業(yè)費降價(jià)中率先破局，答案或許就藏在業(yè)主的微笑評價(jià)里。（工人日報 記者 康勁）
