在北京一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司總部工作的李琳(化名)發(fā)現，最近找她賣(mài)房子的人變多了。李琳的微觀(guān)感受在一定程度上反映了市場(chǎng)變化。據多家房產(chǎn)經(jīng)紀平臺線(xiàn)上展示的數據，多個(gè)城市的二手房掛牌量有所增多，北京二手房掛牌量突破了10萬(wàn)套關(guān)口，成都、南京、蘇州等地更是達到十幾萬(wàn)套。
掛牌量增多，多城超10萬(wàn)套
二手房掛牌量是市場(chǎng)上較為關(guān)注的數據，它的增多或減少，被看作是“有房一族”對樓市前景的態(tài)度。而根據多家房產(chǎn)經(jīng)紀機構線(xiàn)上展示的數據，北京二手房掛牌量已突破10萬(wàn)套。
據我愛(ài)我家數據顯示，該平臺北京二手房的掛牌量為8.81萬(wàn)套。鏈家網(wǎng)的線(xiàn)上數據，北京二手房的掛牌量為10.13萬(wàn)套。由于鏈家在北京的市場(chǎng)占有率較高，一般而言，外界認為鏈家的數據更能代表該市二手房的掛牌情況。
不過(guò)，多位分析人士認為，由于政策調控和房源產(chǎn)權等原因，房產(chǎn)經(jīng)紀公司會(huì )將部分房源進(jìn)行隱匿，只在公司內網(wǎng)供經(jīng)紀人瀏覽。因此，10萬(wàn)套房源或許還不是北京真實(shí)的掛牌數據。
據安居客近日發(fā)布的數據顯示，10月，北京市二手房在架房源量環(huán)比增加0.2%，掛牌量已連續6個(gè)月維持在15萬(wàn)套出頭的水平。
受?chē)鴳c假期影響，10月份北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降21.8%，為11209套。若分別以10萬(wàn)套、15萬(wàn)套的庫存量計算，北京二手房的去化周期分別為8.9個(gè)月、13.4個(gè)月。這一去化周期，在一二線(xiàn)城市還不算高。
杭州市二手房去化周期較長(cháng)的城市之一。鏈家網(wǎng)顯示，杭州當前的二手房掛牌量為10.67萬(wàn)套。中指研究院相關(guān)人士稱(chēng)，杭州二手商品房掛牌量已突破20萬(wàn)套，二手住宅掛牌套數達到10萬(wàn)-12萬(wàn)套。杭州二手房的交易量明顯低于北京，當前二手房網(wǎng)簽量已連續四個(gè)月環(huán)比下滑，10月份的網(wǎng)簽量降至4300余套。粗略計算，杭州二手房的去化周期遠超北京。
杭州貝殼研究院院長(cháng)上官劍對中新經(jīng)緯說(shuō)：“參照透明售房網(wǎng)數據，截至11月初，杭州二手房掛牌量超過(guò)19.2萬(wàn)套。2021年下半年以來(lái)，杭州樓市處于低溫運行狀態(tài)，存量也在不斷上升，可以說(shuō)是階段性高位。從去化周期來(lái)說(shuō)，掛牌量是不少，有一定壓力。但從杭州有產(chǎn)權證房源量總數來(lái)說(shuō)，屬于正常范圍?！?/p>
另外，鏈家網(wǎng)顯示，成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量為18.19萬(wàn)套、14.94萬(wàn)套、14.40萬(wàn)套、12.64萬(wàn)套、11.23萬(wàn)套、10.45萬(wàn)套。
政策推動(dòng)掛牌量上升，業(yè)主信心減弱
針對多個(gè)城市出現的二手房掛牌量增多，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)對中新經(jīng)緯分析稱(chēng)，近期二手房掛牌量有所增加，主要原因有兩點(diǎn)：一是“帶押過(guò)戶(hù)”和個(gè)稅免退等支持政策提升了市場(chǎng)的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加；二是隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續走低，部分業(yè)主預期下行，亦造成掛牌量增加。
“帶押過(guò)戶(hù)”是指在賣(mài)方無(wú)需結清二手房原有的按揭(抵押)貸款的情況下辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，并同步完成買(mǎi)家按揭貸款的抵押登記。目前，已有多個(gè)城市推廣該政策。個(gè)稅免退是指中國財政部、稅務(wù)總局此前發(fā)布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
易居研究院智庫中心提供的數據顯示，其監測的重點(diǎn)18城三季度的成交均價(jià)為24160元/平方米，環(huán)比下降2%；成交金額7204億元，同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)：“客觀(guān)上部分城市二手房交易還可以，甚至在三季度已經(jīng)開(kāi)始出現同比正增長(cháng)的拉升。但是類(lèi)似城市還是數量比較少?？傮w上說(shuō)，一手房市場(chǎng)不好的情況下，二手房也難以表現出真正的強勁態(tài)勢?！?/p>
不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認為，個(gè)稅免退政策的影響力沒(méi)有那么大，“比如北京市場(chǎng)，不少房源都可以通過(guò)一些方式規避掉個(gè)稅，真正需要繳納個(gè)稅的房源數量并不多?！彼麑χ行陆?jīng)緯稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控出現寬松，此前不能展示的高價(jià)房源可以公開(kāi)發(fā)布，也是導致房源增多的原因之一。
張大偉還說(shuō)：“全國樓市遇冷導致‘有房一族’對未來(lái)房?jì)r(jià)的信心減弱，也會(huì )導致他們急于出售房源。還有一些投資客已經(jīng)獲利，選擇此時(shí)出售?！?/p>
二手房交易周期拉長(cháng)，推動(dòng)以?xún)r(jià)換量
動(dòng)輒10萬(wàn)套的二手房掛牌量，庫存不可謂不大，房主若爭先出售房源，是否會(huì )讓市場(chǎng)進(jìn)一下承壓呢？
張大偉認為，如果單純從房產(chǎn)經(jīng)紀公司線(xiàn)上平臺展示的掛牌量看，規模的確不小，去化周期較長(cháng)，可以在一定程度上說(shuō)明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進(jìn)表示，根據中指監測數據，10月份15個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比基本持平，受低基數影響同比有較大幅度增長(cháng)。在成交規模相對持平的情況下，掛牌量的增加，可能會(huì )引發(fā)市場(chǎng)庫存增加、交易周期拉長(cháng)等情況。
對于杭州當前二手房去化周期大幅提高，上官劍分析認為，過(guò)去幾年，杭州新房供應量充足，新房變次新房，二手房掛牌量持續增長(cháng)。一般來(lái)說(shuō)，去化周期的高低關(guān)鍵看需求，當前購房者較為謹慎，需求依然較弱。杭州的去化周期可能進(jìn)一步拉長(cháng)，賣(mài)房難度進(jìn)一步增加，以?xún)r(jià)換量成為常態(tài)。
但張大偉表示，購房人不能過(guò)分“迷信”掛牌量數據，也存在一定水分。他說(shuō)：“很多房源看似是掛牌出售，業(yè)主可能只是試試水，如果沒(méi)有達到心理價(jià)位，不會(huì )進(jìn)行交易。比如，有的房源已掛牌一年，這種房子大概率不是真的想賣(mài)。一個(gè)城市動(dòng)輒有10萬(wàn)套可售二手房房源，那就出現砸價(jià)了。但整體說(shuō)，即使刨去水分，真實(shí)、有意愿出售的房源數量也已經(jīng)很大?！?/p>
徐躍進(jìn)稱(chēng)，二手房掛牌量的增加，從積極的方面來(lái)看，有利于提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)二手房市場(chǎng)成交，并進(jìn)一步通過(guò)置換改善鏈條促進(jìn)新房市場(chǎng)的成交；但另一方面，若市場(chǎng)需求支撐不足，出現明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房?jì)r(jià)格的下行，從而對市場(chǎng)預期造成負面影響。未來(lái)各地方政府預計將進(jìn)一步出臺并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策，逐步改善市場(chǎng)預期，二手房市場(chǎng)成交也有望緩慢恢復，對市場(chǎng)運行形成支撐，但這個(gè)過(guò)程可能相對較長(cháng)。
