2000年左右是商品住房市場(chǎng)發(fā)展的重要節點(diǎn)。在此之前建成的小區，房改房占比不小，這些小區內住房不但房齡超過(guò)25年，還很有可能沒(méi)有收取過(guò)房屋維修資金，甚至可能缺少小區物業(yè)，亟需政府在“?；尽鄙线M(jìn)行投入
老舊小區改造作為城市更新的重要切口正被“著(zhù)力推進(jìn)”。
3月9日下午，十四屆全國人大三次會(huì )議舉行民生主題記者會(huì )。住建部部長(cháng)倪虹談及接下來(lái)城市更新工作的規劃時(shí)提到，“將下功夫實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項目”。其中，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造”成為“惠民生”更新項目的重要部署。
2020年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》曾提出，城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關(guān)鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。
這份國辦文件同樣以2000年作為納入老舊小區改造的重要時(shí)間界限：各地要結合實(shí)際，合理界定本地區改造對象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區。
根據該指導意見(jiàn)中設定的工作目標，2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。
2025年是“十四五”規劃的收官之年。住建部進(jìn)一步明確，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍。
“2000年左右是商品住房市場(chǎng)發(fā)展的重要節點(diǎn)。在此之前建成的小區，房改房占比不小，這些小區內住房不但房齡超過(guò)25年，還很有可能沒(méi)有收取過(guò)房屋維修資金，甚至可能缺少小區物業(yè)，亟需政府在‘?；尽线M(jìn)行投入。所以，盡管2000年以后建成的小區也可能面臨老化問(wèn)題，并已被部分地區納入改造范疇，但改造中的籌資模式、政府投入責任等均有所不同?！币幻麉⑴c前述國辦文件制定研討的業(yè)界專(zhuān)家告訴第一財經(jīng)。
2019年中央部署實(shí)施城市更新工作。據前述業(yè)界專(zhuān)家介紹，相較于城市更新的謀劃推進(jìn)，中央和地方推進(jìn)老舊小區改造步伐更早，住建部等多部委在2017年前后就開(kāi)始推進(jìn)試點(diǎn)。2019年下半年，住建部會(huì )同發(fā)改委等22個(gè)部委在全國范圍內開(kāi)展專(zhuān)項調研，彼時(shí)發(fā)現了老舊小區改造中的突出難點(diǎn)——量大面廣、資金來(lái)源相對單一、發(fā)動(dòng)群眾難、實(shí)施改造協(xié)調難、后續長(cháng)效管理難等問(wèn)題。
近年來(lái)，城市更新的內涵不斷完善，有關(guān)部門(mén)還對老舊小區改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區和廠(chǎng)房改造等多種城市存量用地的改造進(jìn)行細化和分類(lèi)。
倪虹在前述記者會(huì )上介紹說(shuō)，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式，有序推進(jìn)；危舊房改造，通過(guò)拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。
與前述其他城市更新舉措相比，老舊小區改造在改造模式和資金籌措上有其特殊性。
前述受訪(fǎng)業(yè)界專(zhuān)家表示，拆除重建類(lèi)的城中村改造，工程量和增值空間都較大，社會(huì )資本進(jìn)入意愿相對較高；危舊房改造尤其強調多主體參與，鼓勵自拆自建。對比來(lái)看，老舊小區改造是小動(dòng)作，是微更新，前期需要協(xié)調多方需求，統籌困難程序復雜，而可供市場(chǎng)化主體改造和經(jīng)營(yíng)的增值空間和效益相對有限，收益也屬于“細水長(cháng)流”，甚至可能“投入幾千萬(wàn)，8-10年才能回本”。
“所以，近年來(lái)在推進(jìn)該項工作時(shí)，一方面確保政府投入并做好基礎類(lèi)改造等兜底內容；另一方面，以需求為導向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場(chǎng)運作，探索引入社會(huì )資本參與改造的模式?！鼻笆鰳I(yè)界專(zhuān)家說(shuō)。
倪虹在前述發(fā)布會(huì )上也強調，城市更新要“抓體檢，找準問(wèn)題”“先體檢、后更新”，從住房、到小區、到社區、到城區，去查找群眾身邊的急難愁盼問(wèn)題；老舊小區改造則要“因地制宜實(shí)施改造”“也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。
截至目前，住建部已發(fā)布了多批“城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單”。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現，在拓寬資金籌集渠道方面，各地的做法包括：按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，動(dòng)員居民出資用于小區改造及補建續籌住宅專(zhuān)項維修資金；以地方財政獎補撬動(dòng)居民出資；鼓勵國企作為投資、建設、運營(yíng)主體，并予以獎勵；地方政府培育規?；\營(yíng)實(shí)施主體，探索由實(shí)施運營(yíng)主體實(shí)施老舊小區改造項目，為金融機構提供清晰明確的支持對象等。
另外，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券的方式，支持老舊小區改造。
在中央資金配套方面，前述國辦文件提到，中央財政資金重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2000年后建成的老舊小區，但需要限定年限和比例。支持的重點(diǎn)為基礎類(lèi)改造內容，包括小區內部及與小區聯(lián)系的供水、排水等基礎設施，以及光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)規整(入地)等。
伴隨各項支持政策落地見(jiàn)效，示范項目的經(jīng)驗推廣，加之民眾需求迫切，近兩年來(lái)，多地老舊小區改造進(jìn)一步提速。據住建部官網(wǎng)去年11月消息，2023年，內蒙古鄂爾多斯市2000年以前的老舊小區全部改造完成，當年，2005年前老舊小區也將全部完成改造。
今年2月，住建部更新的數據顯示，2024年，全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.8萬(wàn)個(gè)，超額完成5.4萬(wàn)個(gè)的年度目標任務(wù)。分地區看，北京、新疆生產(chǎn)建設兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個(gè)地區2024年實(shí)際開(kāi)工改造城鎮老舊小區超額完成計劃。
“從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國已累計開(kāi)工改造城鎮老舊小區近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民?！蹦吆缭谇笆雒裆黝}記者會(huì )上說(shuō)。
根據今年政府工作報告，持續推進(jìn)城市更新和城鎮老舊小區改造。
前述受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，面向“十五五”，老舊小區改造至少還可以從三個(gè)方面繼續深入。其一，早期改造完成的老舊小區仍需要“回頭看”是否有升級改造的需求，需要政府持續關(guān)注；其二，目前，一些地方已將2000年以后建成、房齡也較老的包括商品房也納入改造范疇。對于這些小區，如何明確政府投入內容和產(chǎn)權人需承擔的義務(wù)責任，需要進(jìn)一步實(shí)踐探索；其三，未來(lái)老舊小區改造仍需關(guān)注回應居民對更美好生活的追求，如在養老、托育等方面的需求，挖掘低效資源，契合消費需求，遵循市場(chǎng)規律，也給予社會(huì )資本參與改造更大的想象空間。
第一財經(jīng) 作者：吳斯旻
