2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的一大關(guān)鍵詞，便是“保交房”。
“保交房”不僅關(guān)乎購房者的權益保障，對行業(yè)信心恢復更是至關(guān)重要。今年以來(lái)，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制助力下，保交房攻堅戰持續開(kāi)展，目前已取得較為可觀(guān)的成果。12月25日，中國住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹透露，今年全國已交付住房規模達338萬(wàn)套。
房企是“保交房”的關(guān)鍵角色。一位民營(yíng)房企人士告訴記者，去年是行業(yè)交付大年，今年企業(yè)同樣將此作為首要工作，不過(guò)因今年的交付對應前兩年的銷(xiāo)售，隨著(zhù)行業(yè)銷(xiāo)售下滑，今年整體交付規模有所下降，這是和銷(xiāo)售規模掛鉤的?！敖衲赀^(guò)后，交付壓力就小多了?！?/p>
從上市公司財報也可看出，過(guò)去幾年來(lái)，上市房企的合同負債規模明顯下降。合同負債規模，代表已售未交付的期房規模，也是當前保交付政策下，需要保障購房者順利拿到期房的規模。這一數值下降，說(shuō)明行業(yè)交付壓力在逐漸緩釋?zhuān)彩潜＝粯钦叩捏w現。
業(yè)內機構認為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式，正從總部信用融資轉向項目融資；白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規模下降，行業(yè)整體信用風(fēng)險正逐漸緩釋。后續，如何更好地發(fā)揮“白名單”作用、確保房企交付的質(zhì)量，是需持續破局的兩大方向。
又一個(gè)交付大年
自2022年開(kāi)始，商品住房交付工作已持續了兩年多。
2022年7月28日，中共中央政治局會(huì )議首提“保交樓”工作，住房交付成為穩民生的重要工作。在政策指導下，2023年成為房地產(chǎn)行業(yè)的交付大年，當年交付規模超300萬(wàn)套，3500億元的保交樓專(zhuān)項借款絕大部分投放到項目，保交樓專(zhuān)項借款項目總體復工率達到99.9%。
各大頭部房企，都在2023年出具了高規模的交付數據。億翰智庫數據顯示，去年有6家房企交付套數超過(guò)20萬(wàn)套，分別是碧桂園60萬(wàn)套、萬(wàn)科31.8萬(wàn)套、融創(chuàng )中國31萬(wàn)套、保利發(fā)展29.1萬(wàn)套、綠地集團27.8萬(wàn)套、中海地產(chǎn)20萬(wàn)套，6家企業(yè)共交付199.7萬(wàn)套。
受房企大力度交房的影響，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工數據，成為眾多行業(yè)指標中唯一的亮點(diǎn)。國家統計局數據顯示，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積達99831萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17%。
經(jīng)過(guò)去年大規模的消化工作，行業(yè)余下未交付的項目，不少是資金債務(wù)較為復雜的“硬骨頭”。因此步入2024年，政策對保交付的支持力度再升一級，配套融資政策也不斷加碼。
2024年4月30日，中共中央政治局會(huì )議首次提出“保交房”一詞，從“保交樓”到“保交房”，顯示出政策對交付工作更加重視，對購房者權益更加保護，交付不僅要達“量”、也要?！百|(zhì)”。
與此同時(shí)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制逐步鋪開(kāi)，對交付工作形成一定助力。數據顯示，截至11月18日，“白名單”項目貸款審批通過(guò)金額已達到3.6萬(wàn)億元，預計到2024年末審批通過(guò)金額將超4萬(wàn)億元。交付層面，全國持續打好保交房攻堅戰，今年已交付住房338萬(wàn)套。
各地也接連發(fā)布“保交房”成績(jì)單。金昌市日前發(fā)布數據顯示，截至今年12月，當地已交付8個(gè)綠檔保交房項目1006套，是甘肅省內首個(gè)100%完成保交房項目的城市。
遼寧省日前表示，自今年5月部署開(kāi)展保交房攻堅戰以來(lái)，國家要求遼寧省今年底前完成41279套保交房攻堅任務(wù)，截至11月30日，全省已經(jīng)交付房屋41715套，提前完成任務(wù)。
住房和城鄉建設部此前披露的資料也顯示，截至11月13日，江西新余、甘肅金昌等6個(gè)城市保交房項目交付率已達100%；貴州六盤(pán)水、福建廈門(mén)、湖北鄂州、甘肅平?jīng)龅?4個(gè)城市超九成；上海、福建、甘肅、黑龍江，河北承德、江蘇徐州等74個(gè)省、市交付率超八成。
各地在樓盤(pán)交付問(wèn)題上，探索出很多新模式。比如江西新余，針對樓盤(pán)設立了“綠黃紅” 檔次，逐個(gè)項目研判、歸檔管理、精準施策。同時(shí)，搭建政銀企溝通平臺，幫助房地產(chǎn)項目和金融機構精準有效對接，統籌大額資金存放，引導金融機構滿(mǎn)足不同所有制房企合理融資需求。
已過(guò)交房洪峰
對房企來(lái)說(shuō)，2024年的關(guān)鍵詞同樣是“保交房”。在市場(chǎng)先冷后熱、銷(xiāo)售緩慢回暖的情況下，不管是已出險還是未出險企業(yè)，都需將樓盤(pán)交付作為頭等大事，兌現對購房者的承諾。
以碧桂園為例，日前該集團召開(kāi)月度管理會(huì )議，碧桂園執行董事及總裁莫斌表示，“12月是全年任務(wù)完成的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，保交房的壓力仍然很大，但必須迎難而上，確保任務(wù)順利完成?！睋?，今年前三季度，碧桂園累計交付房屋套數繼續位居行業(yè)榜首。
碧桂園執行董事兼主席楊惠妍表示，“過(guò)去兩年里，公司總共交付了約100萬(wàn)套房，假設每戶(hù)家庭平均3個(gè)人，就意味著(zhù)我們的工作直接影響了300萬(wàn)人的生活?！?/p>
龍湖方面對記者表示，2024年1～12月，龍湖在全國43座城市共交付120余個(gè)項目，到年底預計將實(shí)現約10萬(wàn)套品質(zhì)房源交付，有20%項目實(shí)現提前一個(gè)月以上交付，交付滿(mǎn)意度90%。
旭輝方面對記者表示，2024年1～11月，旭輝在全國45個(gè)城市83個(gè)項目共交付超4.8萬(wàn)套新房。目前旭輝在全國有74個(gè)項目入圍房地產(chǎn)項目“白名單”，其中53個(gè)項目已獲融資支持。
11月1日，金科股份官微也披露稱(chēng)，今年1～10月交付面積780萬(wàn)平方米、交付套數4.77萬(wàn)套。自2022年以來(lái)，金科累計交付總面積約4207萬(wàn)平方米，累計交付總套數27.56萬(wàn)套。
建業(yè)地產(chǎn)方面，自2021年至今，該集團累計交付超32.1萬(wàn)套、交付面積4551萬(wàn)平方米；今年截至10月31日，累計交付6萬(wàn)套，交付面積819萬(wàn)平方米?！敖I(yè)在全省的保交房任務(wù)已完成過(guò)半，爭取在2025年底前全部交付?！苯I(yè)集團董事長(cháng)胡葆森稱(chēng)。
值得注意的是，因全年數據還未公布，僅從規模房企前三季度衡量，交付數據同比有所縮水。
億翰智庫報告顯示，2024年1～9月，TOP50房企的交付套數，平均降幅在36%～37%之間。以交付量排名第一的碧桂園來(lái)看，前9月交付房屋總套數是23.5萬(wàn)套，而2023年同期是42萬(wàn)套。除個(gè)別企業(yè)交付量有所提升外，各梯隊房企交付量大多同比下降三成左右。
從行業(yè)竣工數據看，2024年1～11月，全國房屋竣工面積為4.8億平米，同比降幅26.2%。
克而瑞表示，單看竣工規模，繼2023年同比上升之后，2024年出現回落，這主要是因2023年大批保交樓交付，短期基數提高。隨著(zhù)2022年以后成交的商品房，逐漸成為現階段竣工住房主力，與2021～2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積二成降幅在合理范圍內。
一位房企人士也有類(lèi)似解釋?！胺科笳w的交付量是跟銷(xiāo)售掛鉤的，一般項目賣(mài)完之后2～3年左右交付。去年行業(yè)整體交付規模很大，是因為2020～2021年銷(xiāo)售規模較高；今年交付規模同比下滑，是因為2022年行業(yè)銷(xiāo)售整體下滑。今年過(guò)后，房企就基本沒(méi)有太大交付壓力了?！?/p>
一位業(yè)內機構分析人士表示，今年是行業(yè)最后一個(gè)交付大年了，加上2022年以后出售的項目，商品房預售資金管理嚴格，都是項目制封閉式管理，因此后續基本不會(huì )出現難交付的問(wèn)題。
風(fēng)險逐漸緩釋
保交付等各項工作進(jìn)行已兩年多，目前對行業(yè)基本面影響到底如何？
華福證券此前一份研報指出，自2024年4月底以來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)政策接連出臺，對防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險意義重大。當前，房地產(chǎn)風(fēng)險化解已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展。
具體體現在：一是房企合同負債規?？焖傧陆?，房企交付壓力逐漸緩解；二是上市房企存貨規模連續下降，庫存去化及現金流壓力得到一定程度釋放；三是不同房企特別是非違約民企有息負債規模壓降，行業(yè)資產(chǎn)負債表改善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險降低。
在這三項指標中，合同負債規模與保交付關(guān)系較大。一般而言，合同負債對應房企已預售、未交付的期房項目，也即當前保交付政策下，需要保障居民購房者順利拿到的期房規模。如果房企合同負債下降，意味著(zhù)企業(yè)交付壓力逐漸下降。
目前，房企合同負債的絕對規模在持續下降。研報顯示，典型A、H上市房企的合同負債規?？傤~，從2021年中的高點(diǎn)5.8萬(wàn)億、下降到了2024年中期的3.6萬(wàn)億，下降幅度為38%。
記者統計WIND數據也發(fā)現，從2021年到2024年中期，頭部房企的合同負債規模大多明顯下降。比如保利發(fā)展的合同負債從2021年末的4160億元、下降到了2024年中期的3573億元；萬(wàn)科從2021年末的6368億元、下降到了2024年中期的2768億元；綠地從2021年末的4639億元，下降到了2024年中期的2358億元；同期，新城控股合同負債從1932億元降至940億元、金地集團從1125億元降至664億元、榮盛發(fā)展從1099億元降至482億元......
合同負債規模下降，固然有銷(xiāo)售規模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付規模的增長(cháng)。
華福證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式正逐漸從總部信用融資轉向項目融資，隨著(zhù)白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規模下降，行業(yè)整體的信用風(fēng)險正在逐漸緩釋。在保交付和防風(fēng)險雙重推進(jìn)下，合同負債規?？焖傧陆?，代表保交付的政策效果正逐漸顯現。
值得注意的是，合同負債下滑，也意味著(zhù)未來(lái)可供結轉的資源減少，對業(yè)績(jì)保障有一定壓力。
粵開(kāi)證券表示，房企在商品房銷(xiāo)售合同訂立后，將收到的對價(jià)計入合同負債，之后根據施工進(jìn)度或竣工交付后，將合同負債結轉確認為營(yíng)業(yè)收入，合同負債是潛在的未來(lái)收入。合同負債規模下降，對房企營(yíng)收的保障也會(huì )降低，未來(lái)企業(yè)的業(yè)績(jì)儲備會(huì )相對較薄。(第一財經(jīng) 作者：孫夢(mèng)凡)
