從廣河高速公路到鹽田港、從蛇口產(chǎn)業(yè)園再到深圳的保障性租賃住房……這些原本看起來(lái)毫無(wú)關(guān)聯(lián)的基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區因為一個(gè)共同的名詞而被關(guān)聯(lián)在了一起。這個(gè)名詞叫作REITs，什么是REITs？
簡(jiǎn)單說(shuō)，REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)的簡(jiǎn)稱(chēng)，發(fā)源于1960年的美國。自20世紀90年代以來(lái)，全球REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，全球市值目前已達1.8萬(wàn)億美元。
作為盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資的創(chuàng )新融資渠道以及資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，儲備和發(fā)行REITs已成為行業(yè)共識。
廣東是基礎設施建設大省，僅省屬企業(yè)的存量基礎設施資產(chǎn)規模就達到1.4萬(wàn)億元，“十四五”期間廣東省還將在交通基礎設施上投資接近2萬(wàn)億元。巨大的資金需求和基礎設施資本存量，需要通過(guò)REITs等方式盤(pán)活現金流，實(shí)現基礎設施的可持續、高質(zhì)量發(fā)展。
目前，珠三角已發(fā)行多只基礎設施REITs產(chǎn)品，多只新基礎設施REITs產(chǎn)品也在儲備中，蓄勢待發(fā)?；A設施REITs將給珠三角帶來(lái)什么？將為區域經(jīng)濟格局帶來(lái)哪些深層次影響？
●南方日報記者 崔璨
珠三角基礎設施REITs上市項目約占全國1/4
2020年4月30日，中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標志著(zhù)我國基礎設施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。
目前我國上市的27只基礎設施REITs中，18只在上交所上市，資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施；9只在深交所上市，資產(chǎn)類(lèi)型有產(chǎn)業(yè)園區、收費公路、倉儲物流、市政設施、清潔能源、保障性租賃住房等。
推進(jìn)基礎設施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)是深圳建設中國特色社會(huì )主義先行示范區綜合改革首批授權事項清單的重要任務(wù)之一。
2021年5月31日，紅土創(chuàng )新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金將正式對公眾投資者發(fā)售。這標志著(zhù)，深圳首單公募鹽田港REIT正式發(fā)售。而后兩年間，深圳陸續推出了多只基礎設施REITs產(chǎn)品。
同是2021年，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式上市。隨后，廣州的華夏越秀高速公路等REIT項目也相繼落地。
自2021年首批試點(diǎn)項目落地以來(lái)，珠三角基礎設施REITs資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富，試點(diǎn)規模與范圍穩步擴大。
截至目前，珠三角已發(fā)行招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、鵬華深圳能源REIT、紅土深圳安居REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT、富國首創(chuàng )水務(wù)封閉式REIT、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施REIT、華夏越秀高速公路REIT等在內的7只基礎設施REITs。
目前，珠三角目前的基礎設施REITs上市項目約占全國1/4，產(chǎn)品發(fā)行數量和規模均居全國城市群前列。
值得注意的是，在項目?jì)浞矫?，珠三角已儲備基礎設施REITs重點(diǎn)項目10余只，預計盤(pán)活存量資產(chǎn)超百億元。
不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
2023年6月16日，深交所首批兩單基礎設施REITs擴募項目平穩上市，標志著(zhù)我國REITs擴募機制全面落地。
作為深交所首批基礎設施REITs項目，珠三角的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT先行先試，積極參與首批REITs擴募試點(diǎn)，于2022年9月份向證監會(huì )和深交所正式提交擴募申請，于今年3月31日正式取得證監會(huì )同意變更注冊批復，并于6月2日宣告完成發(fā)售，最后于6月16日正式上市。
首批兩單基礎設施REITs擴募項目分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng )新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩，治理結構健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。
其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區的招商局智慧城(光明科技園)科技企業(yè)加速器二期項目。
而紅土創(chuàng )新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區內的世紀物流園項目。
“隨著(zhù)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園‘投、融、建、管、退’全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進(jìn)一步確立，為招商蛇口構建新發(fā)展模式奠定了堅實(shí)基礎?！闭猩躺呖谙嚓P(guān)負責人表示，REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)的優(yōu)勢契合產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金需求大的特性。
業(yè)內專(zhuān)家分析，基礎設施REITs真正的長(cháng)久生命力在于能否持續擴募并購，通過(guò)不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續發(fā)力、做大做強，成為一個(gè)主動(dòng)管理、有所作為的有機生命體。
珠三角兩單首批擴募項目落地，對于優(yōu)化基礎設施REITs投資組合、增強產(chǎn)品抗風(fēng)險能力、推動(dòng)基礎設施REITs市場(chǎng)形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)新格局具有重要意義，也標志著(zhù)我國REITs發(fā)展進(jìn)入新階段、迎來(lái)新機遇。
拓寬社會(huì )資本投融資渠道
當前，基礎設施REITs之風(fēng)吹至珠三角。
基礎設施REITs能帶來(lái)什么？對于投資者來(lái)說(shuō)，只需要在投資市場(chǎng)購入看中的REITs項目，便可享受其項目收益。當然，也要承擔收益不及預期甚至虧損的風(fēng)險。
不過(guò)，鑒于境內公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對于基礎設施REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成投資損失。
基礎設施REITs在個(gè)人投資層面的邏輯很好理解。那么對于地方政府而言，基礎設施REITs的作用又該如何理解？
復旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅教授認為，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會(huì )資金參與范圍，有利于解決過(guò)去金融工具使用不當帶來(lái)的問(wèn)題，也能解決機構投資者面臨的“錢(qián)多、好項目少”的問(wèn)題，引導社會(huì )資金往支持實(shí)體經(jīng)濟的方向發(fā)展，進(jìn)一步改善基礎設施的運營(yíng)環(huán)境，形成良性循環(huán)。
當前，在我國構建新發(fā)展格局背景下，著(zhù)眼于穩增長(cháng)、補短板、調結構、增后勁，擴內需促消費、加大基礎設施領(lǐng)域投資有效拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的需求更為迫切。
從這個(gè)意義上理解，基礎設施REITs則有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì )資本投融資渠道、降低實(shí)體經(jīng)濟杠桿水平、促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)，對于加快構建新發(fā)展格局和推動(dòng)區域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
我國基礎設施REITs試點(diǎn)工作于2020年4月啟動(dòng)。3年來(lái)我國不斷優(yōu)化公募REITs的頂層設計，初步建立了涵蓋試點(diǎn)指引、交易規則、稅收政策等內容的監管框架，REITs市場(chǎng)總體平穩，試點(diǎn)項目市場(chǎng)認可度較高。
自2021年6月我國基礎設施REITs首批試點(diǎn)項目上市以來(lái)，REITs市場(chǎng)發(fā)展迅猛。截至2023年3月，全市場(chǎng)已獲批發(fā)行REITs產(chǎn)品27只，總規模908.92億元。其中，25只已上市REITs產(chǎn)品用于新增投資的凈回收資金約340億元，可帶動(dòng)項目總投資超過(guò)4200億元。
再將視線(xiàn)拉回珠三角。
日前，廣東省發(fā)展改革委發(fā)布《廣東省基礎設施REITs試點(diǎn)申報輔導手冊》，其中提到廣州地鐵3號線(xiàn)參與REITs(項目已取得行政主管部門(mén)出具的無(wú)異議函)。根據安排，當期不動(dòng)產(chǎn)評估值約50億元，預計首年和次年現金分派率不低于5%。
對于廣州人來(lái)說(shuō)，地鐵3號線(xiàn)再熟悉不過(guò)了，這條地鐵線(xiàn)單日客運量長(cháng)期位居廣州地鐵首位。
不過(guò)，廣州地鐵隨后對外表示，現階段城市軌道領(lǐng)域暫未納入基礎設施REITs試點(diǎn)范圍。
值得注意的是，國內目前尚無(wú)城市軌道交通類(lèi)的基礎設施REITs項目發(fā)行。廣州地鐵3號線(xiàn)REIT是當前詳細公布進(jìn)展的城市軌道交通類(lèi)基礎設施REITs之一，若該項目最終順利發(fā)行上市，基礎設施REITs有望迎來(lái)新品種。
屆時(shí)，在廣深兩大核心引擎城市的牽引下，以基礎設施REITs為代表的資產(chǎn)證券化操作或將引發(fā)更大的社會(huì )關(guān)注度，也將讓珠三角在新一輪城市群競爭格局中占據先機。(南方日報)
