作者：馬一凡
在今年10月四大一線(xiàn)城市率先出現樓市成交量爆發(fā)后，多個(gè)強二線(xiàn)城市也跟上了步伐，市場(chǎng)情緒得到扭轉，量?jì)r(jià)齊升。
根據近期國家統計局發(fā)布的數據，在17個(gè)新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市中，二線(xiàn)城市占據10席；在11個(gè)二手房?jì)r(jià)格上漲城市中，二線(xiàn)城市占據8席。天津、南京、杭州、寧波、廈門(mén)、重慶和成都等強二線(xiàn)城市，都實(shí)現了新房和二手房?jì)r(jià)格“雙漲”。
在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線(xiàn)城市都曾表現搶眼；如今，在密集政策刺激下，這些城市樓市正加速復蘇回暖。
“強二線(xiàn)”回暖
近期，國家統計局例行發(fā)布了2024年11月我國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數。數據顯示，11月份房?jì)r(jià)環(huán)比上漲城市數量進(jìn)一步增加，各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比降幅均收窄，這是今年首次出現的情況。
在70城中，“強二線(xiàn)城市”已經(jīng)率先呈現房?jì)r(jià)“止跌回穩”的趨勢。
根據國家統計局數據，11月新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市共有17個(gè)，分別是天津、太原、長(cháng)春、上海、南京、杭州、寧波、廈門(mén)、武漢、深圳、重慶、成都、錦州、平頂山、宜昌、湛江、南充。
其中，一線(xiàn)城市有2個(gè)，二線(xiàn)城市占了10個(gè)，三線(xiàn)城市有5個(gè)。
二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市則一共有11個(gè)，分別是北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廈門(mén)、深圳、重慶、成都、徐州，其中一線(xiàn)城市有3個(gè)，二線(xiàn)城市達到8個(gè)。
而上個(gè)月新房和二手房?jì)r(jià)格都在上漲的城市則一共有9個(gè)，除了上海和深圳之外，余下的天津、南京、杭州、寧波、廈門(mén)、重慶和成都均為強二線(xiàn)城市。
在新房及二手房漲幅上，杭州、成都、廈門(mén)等城市領(lǐng)跑全國。
值得關(guān)注的是，在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線(xiàn)城市都曾表現搶眼，無(wú)論是成交量還是價(jià)格漲幅都不遜于一線(xiàn)城市；而在今年下半年密集的樓市政策刺激下，這些城市又登上了搶先復蘇回暖的名單。
以杭州為例，今年11月杭州首次實(shí)現新房、二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比“雙漲”。在新房層面，杭州以環(huán)比0.9%的漲幅位列全國第一；二手房方面，杭州以0.8%的漲幅，位居全國第二，僅次于北京的0.9%。
根據杭州貝殼研究院數據，11月份杭州新房成交8189套房源，創(chuàng )近5個(gè)月新高；杭州二手網(wǎng)簽10429套，創(chuàng )下連續20個(gè)月的最高紀錄。
在上一輪樓市周期中，廈門(mén)的房?jì)r(jià)曾經(jīng)排到了全國第四位，僅次于北京、上海、深圳，在所有二線(xiàn)城市中排到了首位。不過(guò)，從2021年下半年起，廈門(mén)樓市經(jīng)歷了近三年的“熊市”，卻在2024年的年尾迎來(lái)了“翹尾行情”。今年10月廈門(mén)的新盤(pán)成交量創(chuàng )下近三年來(lái)新高，10月至11月的一二手住宅總成交量已連續兩個(gè)月超5000套。
成都則成了當之無(wú)愧的“成交量之王”，據成都住建局公開(kāi)數據，11月成都新房成交超過(guò)1.1萬(wàn)套，二手房成交超過(guò)2.6萬(wàn)套，一個(gè)月內共有3.7萬(wàn)套住宅被交易。
無(wú)論是成都還是廈門(mén)，今年都已有“第四代住宅”入市，實(shí)際得房率超過(guò)100%；而杭州也已于近期發(fā)布房地產(chǎn)計容新規，結合12月份的土拍結果，杭州“第四代住宅”面世在即。
改善型需求將成樓市新支撐
“可以看到，一線(xiàn)城市樓市的上漲，已經(jīng)起到了帶動(dòng)強二線(xiàn)樓市的效果?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示。
盧文曦認為，強二線(xiàn)城市的基本面都比較好，經(jīng)濟較為發(fā)達，有較強的產(chǎn)業(yè)支撐，人口持續流入，一旦有強力的政策刺激，短期內就能看到效果。再加上一線(xiàn)樓市10月份成交量大漲，在市場(chǎng)情緒上起到了較好的帶動(dòng)作用，他認為強二線(xiàn)城市的樓市已經(jīng)實(shí)現了短期內“止跌回穩”。
摩根士丹利近日發(fā)布《全球及中國經(jīng)濟和市場(chǎng)展望》報告，其中有不少內容涉及對中國房地產(chǎn)的預判。
該報告稱(chēng)，經(jīng)歷數年調整后，目前中國房地產(chǎn)投資占GDP的比重，已經(jīng)從2019年時(shí)的9.1%降至2023年的5.7%，低于日本的7.3%，與美國的5.1%接近，處于更加合理的區間內。目前，房地產(chǎn)“量”的調整已經(jīng)基本完成，而“價(jià)”的調整仍在繼續。
長(cháng)期來(lái)看，中國的樓市仍有基礎需求支撐，未來(lái)樓市的支撐因素在于居民的改善型住房需求以及持續的城鎮化進(jìn)程。
摩根士丹利在報告中列舉了中國與日本在各自樓市拐點(diǎn)時(shí)期城鎮化率的對比，日本樓市拐點(diǎn)時(shí)的城鎮化率已經(jīng)超過(guò)75%，而中國的城鎮化率則在65%左右，可以看出我國目前的城鎮化率仍有上升空間。
2024年，多個(gè)強二線(xiàn)城市如成都、南京、杭州等均發(fā)布了“買(mǎi)房可申請落戶(hù)”的政策，而一線(xiàn)城市戶(hù)籍政策尚未徹底放開(kāi)，可見(jiàn)接下來(lái)政策將繼續為二線(xiàn)城市吸收人口提供支持，而未來(lái)二線(xiàn)城市的樓市或將受益于人口的持續流入。
此外，多個(gè)強二線(xiàn)城市也在2024年修改了房地產(chǎn)計容規定，“第四代住宅”正在大規模面世，或將刺激二線(xiàn)城市樓市出現一波“改善潮”。
如何看待強二線(xiàn)城市的樓市走向？盧文曦認為，由于一、二月份是傳統樓市淡季，所以這種季節性因素有可能會(huì )影響復蘇進(jìn)程，但經(jīng)歷淡季之后，市場(chǎng)將得到沉淀夯實(shí)，未來(lái)或將看到季節性反彈，明年二季度市場(chǎng)有可能會(huì )重現熱度。長(cháng)期來(lái)看，在經(jīng)濟基本面穩定的前提下，一線(xiàn)和強二線(xiàn)樓市將實(shí)現止跌企穩和不斷夯實(shí)的過(guò)程。
