5月17日,中國人民銀行和國家金融監管總局發(fā)布房貸新政,全國大批城市快速落地,更有一線(xiàn)城市積極跟進(jìn)。5月27日,上海發(fā)布調整政策,成為第一個(gè)落地新政的一線(xiàn)城市,其發(fā)布的政策內容與其他地區有所不同——首套房最低首付比例降至20%。廣州與深圳緊隨其后,分別將比例降至15%和20%。
最新統計數據顯示,多省明確發(fā)布文件執行全省首套房首付降低到15%、取消利率下限。截至北京青年報記者發(fā)稿,全國超八成城市開(kāi)始落地執行“5·17”新政。
快速響應“因城施策”號召
5日17日,中國人民銀行和國家金融監督管理總局發(fā)布關(guān)于調整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知。對于貸款購買(mǎi)商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。與此同時(shí),央行取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
央行還要求,各省級分行按照“因城施策”原則,指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制,根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢及當地政府調控要求,自主確定是否設定轄區內各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平(如有)。銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的利率下限(如有),結合本機構經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體利率水平。
此后,全國多地快速響應“因城施策”號召,密集出臺調整舉措。不少省份宣布將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限,同時(shí)取消房貸利率政策下限。
中原地產(chǎn)研究院最新統計數據顯示,全國明確發(fā)布政策文件執行15%首套房首付比例的城市超過(guò)200個(gè),超過(guò)250個(gè)城市明確取消了房貸利率下限。全國超過(guò)80%城市開(kāi)始落地執行“5·17”新政。
總體來(lái)看,在落實(shí)新政方面,各地出現了分層現象,二、三線(xiàn)城市步伐很快,一線(xiàn)城市和“強二線(xiàn)”城市比較謹慎。
銀行房貸利率會(huì )降多少?
在取消房貸利率下限的城市,商業(yè)銀行在設定房貸利率時(shí)擁有了更大的自主權和調節空間。據了解,不少地方的銀行已結合自身實(shí)際和同業(yè)情況,根據貸款人資質(zhì)等因素實(shí)行差異化定價(jià),新貸款客戶(hù)的房貸利率明顯下降。
據報道,政策落實(shí)后,武漢地區的銀行將首套房貸款利率降低30個(gè)基點(diǎn),從原來(lái)3.55%降至3.25%;二套房降低80個(gè)基點(diǎn),從4.15%降至3.35%。合肥也有國有大行自5月20日開(kāi)始執行新政,首套房、二套房貸款利率均為3.45%。廣東某市主流銀行的首套房貸利率已從3.55%降至3.15%,二套房貸利率已從4.15%降至3.55%。
業(yè)內人士普遍預計,此次取消房貸利率下限后,各地房貸利率將進(jìn)一步下行。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰認為,對于銀行體系而言,不論是房抵貸抑或是按揭貸款,均根據抵押房產(chǎn)價(jià)值以及債務(wù)人收入水平等因素來(lái)確定貸款利率,兩者風(fēng)險成本、資本成本均大體相當。因此在下限取消后,按揭貸款利率一定程度上會(huì )向住房抵押貸款收斂。目前住房抵押貸款利率在3%-3.5%之間,對應新發(fā)生按揭貸款利率降幅可能在40個(gè)基點(diǎn)左右。
中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜指出,本次央行取消全國層面房貸利率下限,政策利好擴展至二套房,預計將有更多城市下調房貸利率,一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市房貸利率下調空間也有望打開(kāi)。新政之前,多數城市取消首套房貸利率下限后,房貸利率普遍執行LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)-40個(gè)基點(diǎn)至LPR-70個(gè)基點(diǎn),即3.2%-3.5%,少數城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%,這將成為更多城市后續調整的重要參考。
東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青則預測,年內房貸利率下調幅度可能超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)。這也意味著(zhù),越來(lái)越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。王青指出,未來(lái)房貸利率下調的大門(mén)已經(jīng)打開(kāi),下調幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)實(shí)現企穩回暖??紤]到房貸利率自2022年開(kāi)始轉向,截至去年末累計下調166個(gè)基點(diǎn),即年均下調83個(gè)基點(diǎn),但仍未能止住樓市下行態(tài)勢,今年截至3月末,房貸利率下調28個(gè)基點(diǎn)至3.69%,他預計年內房貸利率下調幅度將在50個(gè)基點(diǎn)以上。
專(zhuān)家預計存款利率還會(huì )下調
國家金融監督管理總局數據顯示,截至2023年末,我國銀行業(yè)的凈息差已降至1.69%。有券商研報稱(chēng),2024年第一季度各類(lèi)型上市銀行凈息差整體下滑超過(guò)12個(gè)基點(diǎn)。
降低貸款利率后,銀行的凈息差怎么辦?
王一峰表示,全國層面房貸利率下限取消將對銀行體系凈息差造成一定程度的影響,按全國新發(fā)生按揭貸款利率下降30個(gè)基點(diǎn)計算,將影響銀行體系2024年凈息差約0.5個(gè)基點(diǎn)。不過(guò)考慮到政策僅影響邊際定價(jià),對凈息差的影響程度或相對有限。
中金公司銀行業(yè)分析師林英奇分析指出,按照全年新發(fā)放按揭貸款利率下調30個(gè)基點(diǎn)的預期,相關(guān)調整對銀行息差的負面影響約為0.8個(gè)基點(diǎn),對銀行利潤影響較小。
市場(chǎng)人士普遍認為,為解決息差壓力,今年銀行將進(jìn)行新一輪存款掛牌利率調整。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示,為維持經(jīng)濟高質(zhì)量增長(cháng),銀行資產(chǎn)端無(wú)法提高信貸利率,大概率會(huì )通過(guò)下調存款利率的方式保持銀行凈息差長(cháng)期處于較為合理的水平。在“發(fā)揮貸款市場(chǎng)報價(jià)利率改革作用”的監管訴求下,未來(lái)受息差壓力影響,商業(yè)銀行或繼續下調存款利率,而低通脹引起的高實(shí)際利率環(huán)境下,年內LPR報價(jià)下調仍可期待,時(shí)點(diǎn)上可能略靠后。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議,“銀行要開(kāi)源節流,發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調節機制作用,壓降存款利率來(lái)降低負債成本,同時(shí)央行還可適當降低政策利率,MLF利率仍存在下調空間,在政策利率與存款利率下降的基礎上,LPR也有一定的下降空間?!? (文/記者 程婕)
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上海廣州深圳相繼調整最低房貸首付比例
繼上海5月27日將最低首付比例降至20%,調整限購、社保年限等樓市政策發(fā)布后,廣州昨日將最低首付比例調整為15%,還取消利率下限。自今日起,深圳市下調個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限——首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為20%,二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為30%。業(yè)內認為,廣州在上海發(fā)布樓市政策后立馬跟進(jìn),已經(jīng)說(shuō)明近期的政策動(dòng)向,預計北京和深圳也會(huì )圍繞此類(lèi)政策做進(jìn)一步的調整和優(yōu)化。
上海提出的調整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應等9條政策措施自昨日起正式實(shí)施。同日,廣州市調整優(yōu)化差別化住房信貸政策。對于貸款購買(mǎi)首套商品住房的居民家庭,商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,取消利率下限。對于貸款購買(mǎi)第二套商品住房的居民家庭,商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%,取消利率下限。在廣州市限購區域內,對于擁有兩套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,支持非戶(hù)籍家庭、單身人士、非戶(hù)籍人才購房,是近期一線(xiàn)城市政策集中的方向。主要原因在于一線(xiàn)城市外圍土地供應量大,而且一線(xiàn)城市以新市民、年輕人為主的非戶(hù)籍人口集中。上海降低首付比例和房貸利率下限,一方面是順應和貫徹“5·17”國家政策部署;另一方面也是針對本地非戶(hù)籍和非戶(hù)籍人才群體多,需要加大優(yōu)惠力度。李宇嘉預計,如果下滑頹勢不改,上??赡苓€會(huì )下調首付比例和貸款利率。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為,廣州在上海政策出臺后立馬跟進(jìn),已經(jīng)說(shuō)明近期的政策動(dòng)向,即4個(gè)一線(xiàn)城市均會(huì )出臺寬松的利好政策,且政策出臺會(huì )圍繞限購放松、房貸首付和利率下調、公積金政策優(yōu)化、促進(jìn)二手房流通、鼓勵存量房源消化等方面入手。 (文/記者 宋霞)